Alquileres en dólares y con ajuste pactado entre las partes

“Hecha la ley, hecha la trampa”, dice un refrán popular. Y la ley de alquileres no tenía por qué ser una excepción. Luego de que, combinada con una inflación creciente, la normativa hiciera que muchas propiedades salieran del mercado para ir al de compra-venta o al de renta temporaria para turistas, algunos propietarios encontraron la manera de poder acordar el ajuste y seguir encuadrados en el marco legal.

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Una de las principales quejas que tiene la ley actual es que las actualizaciones se fijan de modo automático, siguiendo el Índice de Contratos de Locación (ICL), que periódicamente publica el Banco Central. También, que ese ajuste se aplica una vez al año, lo que hace que, en un marco de alta inflación, el monto mensual se desactualice a lo largo de esos doce meses y que, cuando se aplica, esté cerca de duplicar el canon, lo que desestabiliza al inquilino.

Hasta su entrada en vigencia, en julio de 2020, los contratos establecían un porcentaje de ajuste, que se aplicaba cada cierto tiempo (también definido en el acuerdo). Sin embargo, el presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, Eduardo Rosta, comentó que hay quienes, una vez que se han ido venciendo los contratos, optaron por aplicar prórrogas de seis meses, con una actualización determinada.

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Como es una prórroga, no queda fuera de la ley y simplemente se establece un determinado monto mensual por los seis meses de duración de esa extensión del contrato vigente. De esta manera, se ajusta por fuera del índice y por un plazo menor al año (aunque no se puede pactar un escalonamiento dentro de ese tiempo), pero dentro del marco legal, lo que no deja desprotegidos ni al propietario ni al inquilino. De todos modos, esto se da en el caso de rentas ya consolidades, en las que hay confianza entre las partes.

De todos modos, Rosta reconoció que muchos se arriesgan a hacer acuerdos en forma particular, lo que sí implica un riesgo para el dueño y quien alquila. Y, cuando se trata de propiedades de un cierto nivel -en barrios privados-, las operaciones se pactan incluso en dólares y con figuras alternativas, como la del comodato. El corredor inmobiliario sumó que también se observa que hay quienes optan por préstamos a amigos, conocidos, con acuerdo de que se hagan cargo de los gastos.

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Aunque lo más habitual es que los propietarios, sobre todo los que compraron una propiedad recientemente, opten por equiparla y destinarla al alquiler turístico. Rosta reconoció que, si bien esto afecta la disponibilidad de casas y departamentos para alquiler como vivienda permanente, ha favorecido nuevas construcciones y la venta de amoblamiento para el hogar.

Además, genera ingresos para la familia y, en el caso de que no lo mantengan y administren los mismos propietarios, favorece la ocupación de personal doméstico. Aunque implique, también, una competencia para los hoteleros.

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Debido a la confluencia de todos estos factores, en las inmobiliarias hoy manejan listas de espera de interesados en alquilar que ya han presentado la documentación y la tienen pre aprobada, aguardando que aparezca una propiedad. Esto hace que lo más común es que las viviendas ni siquiera sean publicadas, porque se alquilan sin necesidad de sacarlas al mercado.