Alquileres: podrían mejorar los precios, pero vuelven las multas

El primer Decreto de Necesidad y Urgencia del presidente Javier Milei incluyó la derogación “de la nefasta Ley de Alquileres N°27.551″ y ahora las partes podrán pactar plazos de locación, moneda de pago y el índice de indexación que utilizarán. Por otro lado, vuelve la multa por rescisión anticipada y será del 10% del valor que reste por pagar en el momento en que se decide cancelar un contrato.

Todo lo anterior, trae esperanzas para un mercado locativo que se encuentra por demás complicado, con una oferta deprimida, una demanda en aumento y alquileres que superan los 120 mil pesos para departamentos de un solo ambiente (y mucho más, dependiendo de la zona).

En este contexto, el titular del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza, Eduardo Rosta, destacó que “el mercado ya estaba todo lo complicado que podías estar”, pero con esta posibilidad de pactar las condiciones entre las partes se va a empezar a ver mayor movimiento en el corto plazo. “No alcanzará para sostener la demanda actual, pero vamos a empezar a ver mejoras en los valores iniciales de las propiedades y en las condiciones generales para inquilino”, agregó.

En un análisis sin animosidad partidaria, Rosta destacó algunas modificaciones producto del decreto: “En principio los plazos quedaron abiertos a ser pactados entre las partes” o de lo contrario, se tomará como mínimo los 24 meses que plantea el Código Civil y Comercial; por otro lado, las indexaciones podrán pactarse entre las partes, tanto en su periodicidad como en lo que respecta al índice a ser considerado”, dijo.

“Se derogó también la prohibición de indexar, y se admitirá el índice que las partes quieran, público o privado, y se utilizará el del Indec en el caso de que el índice elegido se deje de publicar”, agregó.

Sin embargo, el titular del Colegio señaló que el hecho de que existiera una ley anterior, aunque trajo complicaciones, permite que los aspectos positivos que tenía la misma sigan siendo considerados, porque las partes pueden elegir conservarlos, como pueden ser las garantías que se admitían e incluso la posibilidad de que el depósito en garantía se actualice al momento de dejar el alquiler. Es más, ahora, dicho pago podría pactarse en dólares tanto para su suscripción como para el momento de la devolución.

De igual manera, Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, señaló que los cambios introducidos pueden llegar a ser “muy positivos”, ya que las propiedades que hoy están a la venta, pero que llevan mucho tiempo en esa condición podrían volver al mercado locativo.

“Es posible que los propietarios consideren no tener propiedades paradas mientras se recupera el mercado locativo, y que decidan ponerlas en alquiler, porque al vover el Código Civil, dejaría de haber trabas para actualizar los contratos”, comentó.

Irrera coincidió con Rosta en las problemáticas que ya se generaron con la ley anterior, y aunque destacó que para hablar del precio del alquiler de cualquier propiedad hay que tener en cuenta una diversidad de factores, como el estado de la misma, su ubicación y todo lo que tenga para ofrecer, puso como ejemplo que “hoy, por lo menos, por un departamento de un dormitorio, se está hablando de $120.000; $180.000 por uno de dos dormitorios, y de $220.000 a $250.000 por algunas viviendas”.

Además, adelantó que desde la Cámara Inmobiliaria de Mendoza se está armando una Mesa para poder estudiar y discutir sobre el tema, porque todavía quedan muchos detalles por entender y atender.

¿Puedo elegir la nueva ley si ya firmé contrato? y, la multa que habrá que pagar ahora

Para el corredor inmobiliario, Miguel Ángel Astorga, “lo que está firmado se tiene que respetar”, pero las partes, de común acuerdo podrían pactar un nuevo acuerdo. Sin embargo, recordó que el Colegio es el único que tiene la potestad de bajar a los profesionales la información adecuada y la forma en la que deben cumplirse las leyes.

En lo particular, Astorga destacó un solo aspecto a tener en cuenta, como consecuencia de haber eliminado la ley, y tiene que ver con la rescisión anticipada, que de acuerdo con el Código Civil significa para el inquilino pagar el 10% de lo que debería pagar si completara su tiempo de permanencia.

Rosta destacó el mismo aspecto, y explicó que si una persona pagara, por ejemplo $120 mil pesos por mes, y se quisiera ir en el mes 6, debería abonar el 10% de la suma total de los 18 meses restantes ($216.000, por un contrato a 24 meses). El calculo por la rescisión anticipada se hará sobre el último valor conocido hasta la finalización del contrato.

Con la ley anterior: “En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de 3 meses o más para dejar el inmueble luego de que se cumplan 6 meses de contrato, no corresponde pagar indemnización”.

“El objetivo es que vuelvan las propiedades al mercado”

El corredor inmobiliario Santiago Debé es quizás uno de los que viene desde hace una mayor cantidad de tiempo reclamando la no intervención del Estado en los contratos de alquiler, y destacó que, a partir de ahora, serán las partes las que pactarán las condiciones, pero señaló que los profesionales del mercado podrán acompañar para que los acuerdos se den dentro de la racionalidad y ambas partes sientan que se comprometieron a cumplir con un trato justo.

“Hoy no existe el plazo mínimo legal para nada de lo que tenga que ver con el contrato de alquiler; la rescisión se puede dar en cualquier momento del contrato sin que pasen los primeros 6 meses (si se deberá pagar la multa del 10% sobre el valor total del contrato que reste pagar); hay libertad para elegir las garantías y la forma adecuada para cumplir con el depósito, así como la moneda a elegir”; resumió Debé, y señaló que todo esto tiene como objetivo “que vuelvan las propiedades al mercado”; y aseguró que ya están recibiendo consultas que permiten ser positivos con respecto a una recomposición del mercado locativo.

“Una vez que quede firme (el DNU en el Congreso), tenemos que ver que el alud de propietarios que seguramente va a venir ofreciendo sus propiedades, lo hagan en forma moderada, para eso estamos los profesionales para que las partes no se vayan a extremos”, sumó y agregó que así se hacían las cosas “antes de que los legisladores interviniieran y complicaran las cosas”.

Contratos en dólares y cambios en Mendoza

Para el titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios, Eduardo Rosta, el DNU pondrá de manifiesto muchas cosas que hoy ya ocurren:

“Personas que ganan en dólares y que prefieren pagar todo un contrato en un solo pago, podrán hacerlo en esa moneda si es que así lo desean, para congelar el precio; contratos que se hicieron fuera de la ley y sin la intermediación de corredores podrán blanquearse, y las inmobiliarias podrán incorporarlos”, comentó.

Asimismo destacó que por la Ley impositiva en Mendoza, todos los contratos están exentos de sellados, y eso va a permitir que se encuadren todos los acuerdos en los marcos jurídicos legales, otorgando mayor transparencia.

En claves, con DNU, ¿cómo quedan los alquileres?:

• La ley anterior se respeta para los contratos ya firmados; con la excepción de que las partes decidan finalizarlo e iniciar una nueva relación contractual (de común acuerdo y a cambio de algún beneficio para el inquilino, por ejemplo).
• Los nuevos contratos se acuerdan entre las partes, en la moneda que se desee y con el índice de indexación que se elija.
• Las garantías pueden ser las mismas de la ley anterior, pero se pactan entre las partes.
• El depósito inicial puede pactarse también en dólares, o en pesos y se puede definir si al momento de su devolución deberá actualizarse, cómo y según el índice deseado.
• Los detalles que no se pacten en el contrato de alquiler, quedarán sujetos a las normativas ya escritas en el Código Civil y Comercial.

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